¿Vives en un condominio en Florida o formas parte de su junta directiva? Entonces el proyecto de ley HB 913 te concierne.
Esta ley entró en vigor el 1 de julio de 2025 y modifica la forma en que muchas asociaciones de condominios y cooperativas gestionan las inspecciones, los estudios de reservas, los registros, las reuniones y la financiación. El objetivo no es eliminar las normas de seguridad, sino facilitar su cumplimiento, manteniendo a las juntas directivas centradas en la responsabilidad estructural.
En pocas palabras, la Ley HB 913 otorga a las asociaciones mayor flexibilidad para cumplir con algunos de los requisitos posteriores al caso Surfside, pero no les permite ignorarlos. Las inspecciones de hitos, la planificación de reservas y las normas de divulgación siguen siendo importantes. Simplemente, las juntas directivas cuentan con pautas más claras en cuanto a plazos, documentación y financiación.
¿Qué implica la nueva ley de condominios de Florida?
La nueva ley de condominios de Florida (HB 913) ofrece un nuevo enfoque para la gestión de la seguridad y las finanzas de las asociaciones de condominios. Establece plazos claros para las inspecciones estructurales , mejora el acceso a documentos clave y permite una mayor flexibilidad para gestionar los grandes costos de reparación de edificios .
En términos generales, la ley establece cinco aspectos importantes. Ajusta la aplicación de las inspecciones de hitos y los estudios de reservas de integridad estructural (SIRS). Otorga a los consejos de administración mayor flexibilidad para financiar reparaciones importantes y reservas. Refuerza las normas de divulgación cuando los profesionales desean presentar ofertas para trabajos de reparación vinculados a inspecciones o estudios de reservas. Amplía algunos requisitos de registro y reuniones. Y proporciona a los propietarios una visión más clara de cómo se toman las decisiones.
Para los consejos de administración, esto significa más herramientas de planificación, pero también más responsabilidad. Para los propietarios, significa mayor transparencia y una mejor comprensión de cómo la seguridad de los edificios y las decisiones de financiación afectan a la comunidad.
¿Qué novedades hay en la ley de condominios de Florida?
El proyecto de ley 913 no es solo un pequeño ajuste. Es una modificación inteligente y beneficiosa para la comunidad a las normas que rigen la forma en que los condominios gestionan las inspecciones, los presupuestos y la rendición de cuentas de la junta directiva.
¿Los aspectos más destacados?
- Más tiempo para completar las inspecciones estructurales: la nueva ley no elimina el requisito. Solo extiende un año el plazo para finalizar los Estudios de Reserva de Integridad Estructural (SIRS).
Originalmente, los edificios debían presentar estos informes antes de diciembre de 2025. Según la Ley HB 913, la nueva fecha límite es diciembre de 2026.
Esta extensión reduce los cuellos de botella en la programación. También brinda a los ingenieros más tiempo para realizar evaluaciones exhaustivas y de calidad. Las juntas que actúen con anticipación Esta extensión ayuda a reducir los cuellos de botella en la programación y brinda a los ingenieros más tiempo para realizar evaluaciones exhaustivas y de alta calidad. Las juntas que actúen con anticipación se beneficiarán de mejores precios y mayor flexibilidad. Por otro lado, aquellas que se demoren podrían enfrentar una disponibilidad limitada y mayores costos a medida que se acerca la fecha límite.
- Mejor acceso a documentos importantes: Según la Ley HB 913, las asociaciones deben mantener registros importantes de ingeniería y finanzas, como informes de inspección, cronogramas de reservas y contratos, accesibles en el sitio para los residentes. Este cambio aumenta la transparencia y ayuda a prevenir confusiones o desconfianza. Cuando los propietarios pueden revisar documentos clave en cualquier momento, aumenta la participación y la confianza de la comunidad.
- Normas más justas en materia de sanciones y toma de decisiones: Se acabaron las multas repentinas y las decisiones tomadas a escondidas. La nueva ley exige que las juntas directivas notifiquen a los propietarios antes de imponer multas, sigan procedimientos claros y permitan las apelaciones.
- Mayor flexibilidad financiera para reparaciones importantes: Uno de los cambios más significativos del proyecto de ley HB 913 es la forma en que las asociaciones de condominios pueden financiar reparaciones de capital a largo plazo. Anteriormente, las asociaciones estaban obligadas a financiar completamente las reservas según las recomendaciones de los Estudios de Reserva de Integridad Estructural (SIRS, por sus siglas en inglés), lo que a menudo generaba derramas extraordinarias repentinas y elevadas para los propietarios.
Según la nueva ley, las asociaciones ahora pueden usar líneas de crédito u otras opciones de financiamiento para cumplir con sus obligaciones de reserva. Esta flexibilidad permite a las juntas directivas avanzar con obras estructurales cruciales sin sobrecargar de inmediato a los propietarios con grandes costos iniciales.
¿Qué nuevos requisitos de divulgación introduce el proyecto de ley HB 913 para las inspecciones de hitos y los estudios de reservas de integridad estructural?
Hay algo que las juntas de condominios, los ingenieros y los contratistas deben saber: se está añadiendo un nuevo nivel de responsabilidad a la forma en que los profesionales presentan ofertas para inspecciones y reparaciones de edificios en Florida.
A partir del 1 de julio de 2025, el Proyecto de Ley 913 de la Cámara de Representantes introduce requisitos de divulgación específicos que buscan aumentar la confianza, la transparencia y los límites éticos, especialmente en lo que respecta a las inspecciones de hitos y los Estudios de Reserva de Integridad Estructural (SIRS, por sus siglas en inglés).
Entonces, ¿qué es exactamente lo que está cambiando?
- Inspecciones de hitos: No más conexiones ocultas
Supongamos que su edificio contrata a un ingeniero para realizar una inspección de cumplimiento de un requisito. Posteriormente, ese mismo ingeniero (o alguien estrechamente vinculado a él) presenta una oferta para realizar las reparaciones que recomendó. Esto suena a un posible conflicto de intereses, ¿verdad?
Según el proyecto de ley HB 913, esto es lo que debe suceder ahora:
- Si un arquitecto o ingeniero desea presentar una oferta para cualquier trabajo relacionado con los resultados de una inspección de hitos, debe comunicar formalmente su intención por escrito a la asociación.
- Si ellos, o algún familiar, tienen algún interés financiero directo o indirecto en la empresa que realizó la inspección, deben indicarlo claramente.
- ¿Y si no lo hacen? El contrato puede ser anulado y podrían enfrentarse a medidas disciplinarias en virtud de su licencia profesional.
En resumen: la ley cierra el círculo entre la inspección y la reparación. Las asociaciones tienen total transparencia antes de tomar decisiones, sin sorpresas ni agendas ocultas.
Estudios de Reserva de Integridad Estructural: Se aplican las mismas reglas
Estos nuevos requisitos no se limitan a las inspecciones de hitos. También se aplican a los Estudios de Reserva de Integridad Estructural (SIRS, por sus siglas en inglés), los informes detallados que guían la planificación y financiación de las reparaciones importantes en los condominios.
Esto es lo que se requiere ahora:
- Los profesionales que presenten ofertas para servicios relacionados con un informe SIRS deben revelar por escrito que tienen previsto presentar una oferta.
- Si ellos (o algún familiar) tienen vínculos con la empresa que elaboró el estudio original, esa conexión debe quedar clara desde el principio.
- Una vez más, omitir este paso significa que la asociación puede cancelar el contrato, y el licitador podría ser considerado responsable por la junta estatal de licencias.
Esto no es solo burocracia. Es una medida de protección que ayuda a las juntas de condominios a tomar decisiones de contratación informadas y sin conflictos para trabajos estructurales críticos.
¿Qué cambios se están implementando tras el incidente de Surfside?
Tras el derrumbe de Surfside, Florida adoptó requisitos de seguridad mucho más estrictos para los condominios. Estas normas impulsaron a las asociaciones a inspeccionar los edificios antiguos, estudiar las necesidades de reserva y dejar de retrasar la financiación para importantes obras estructurales.
El proyecto de ley HB 913 no revierte esa directriz. En cambio, ajusta el sistema para que las asociaciones tengan una vía más realista para cumplir con la normativa. La ley mantiene las inspecciones por hitos y el SIRS, pero añade flexibilidad en cuanto a plazos, financiación y administración.
Esto es importante porque muchas comunidades se enfrentaban al mismo problema simultáneamente: edificios antiguos, plazos ajustados, disponibilidad limitada de ingenieros y costos de reparación muy elevados. El proyecto de ley HB 913 responde a esta realidad sin eliminar la obligación de que las juntas directivas actúen ante los problemas estructurales.
Protección adicional: Programa “Mi Condominio Seguro en Florida”
Paralelamente a la HB 913, no es la única novedad que las juntas de condominios deben conocer. Florida también cuenta con el Programa Piloto de Condominios My Safe Florida, una iniciativa independiente que puede ayudar a las asociaciones elegibles con las inspecciones de mitigación de daños por viento y, si cumplen con los requisitos, con la financiación de las mejoras aprobadas.
Según las normas del programa y la financiación disponible, esto puede ayudar a las comunidades a reforzar elementos como techos, aberturas u otros componentes relacionados con la resistencia a las tormentas. No sustituye las inspecciones periódicas ni el Sistema Integrado de Respuesta ante Tormentas (SIRS), pero puede contribuir a una estrategia de resiliencia más amplia para algunos edificios.
Los consejos directivos deben revisar cuidadosamente las normas de elegibilidad vigentes, ya que las condiciones del programa, la disponibilidad de fondos y los requisitos de solicitud pueden cambiar con el tiempo.
¿Qué deberían hacer hoy los propietarios y los consejos de administración?
Comience por lo básico. Confirme si su edificio está sujeto a inspección por hitos y a los requisitos del SIRS. Revise su historial de inspecciones, el estado de las reservas y los plazos de entrega. Luego, asegúrese de que la junta sepa qué documentos deben estar organizados y disponibles.
Si su asociación aún no ha completado un SIRS o todavía necesita trabajos estructurales de seguimiento, este es el momento de actuar. La planificación anticipada suele brindar a las juntas directivas un mejor acceso a los cronogramas de ingeniería, una mejor previsión presupuestaria y más tiempo para explicar el impacto financiero a los propietarios.
Los propietarios no deben dar por sentado que la junta directiva ya tiene todo bajo control. Pregunten cuándo vence la próxima inspección o estudio de reservas, si hay recomendaciones de reparación pendientes y cómo planea la asociación financiar las obras necesarias.
Las comunidades que mejor gestionan esta situación suelen ser las que actúan con rapidez, documentan bien la situación y se comunican con claridad.
En Eastern Engineering Group, estamos aquí para ayudar
Comprender la ley es solo el primer paso. Lo más difícil es aplicarla correctamente a un edificio real, a un plan de reservas real y a un presupuesto real de la junta directiva.
En Eastern Engineering Group, ayudamos a las asociaciones de condominios a evaluar el estado estructural, realizar inspecciones y estudios, y planificar los siguientes pasos con claridad. Esto incluye apoyo para inspecciones clave, estudios de reserva de integridad estructural y otras necesidades de evaluación estructural.
Si su comunidad necesita ayuda para comprender qué se aplica, qué se debe hacer y qué debería suceder a continuación, nuestro equipo puede ayudarle a pasar de la confusión a un plan práctico.
Asegurémonos de que su comunidad esté preparada para el 2026, juntos.
© 2025 Eastern Engineering Group escribió y publicó este artículo. Todos los derechos reservados.
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