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Recertificación de 30 años

recertificación de 30 años

Recertificación de 30 años

Modificaciones de la recertificación de 40 años

Antecedentes

Los edificios del condado de Miami-Dade deben someterse ahora a una recertificación de 30 años. El derrumbe de la Champlain South Tower ha suscitado una renovada atención.  Esta preocupación se centra en la seguridad de los edificios, en los procedimientos relacionados con el proceso de recertificación y de estructuras inseguras. A través de las disposiciones del Capítulo 8 del Código, el Condado es la entidad jurisdiccional para la administración local del Código de Edificación y establece la norma en todo el condado para los procedimientos en torno al proceso de recertificación. También establece los procedimientos para el tratamiento de estructuras inseguras.

La tragedia de Champlain puso de manifiesto que uno de los principales impedimentos para que los edificios vuelvan a certificarse a tiempo es la falta de preparación de los propietarios.  El impacto de años de mantenimiento aplazado toma por sorpresa a los propietarios cuando las evaluaciones de los informes de recertificación ponen de manifiesto las deficiencias del edificio.  Estas deficiencias a menudo impiden la recertificación a tiempo, sobre todo cuando requieren inversiones financieras imprevistas.  Es posible que las propiedades bajo la forma de condominio de propiedad de bienes inmuebles, de conformidad con el Capítulo 718 de los Estatutos de Florida necesiten aún más tiempo, para adoptar evaluaciones especiales sobre los propietarios de unidades. También para recaudar los fondos necesarios para llevar a cabo las mejoras necesarias.

Desde el colapso, muchas organizaciones profesionales, públicas y privadas han realizado un arduo trabajo. En busca de acciones positivas que contribuyan a que un desastre como el que presenciamos en Surfside nunca se repita.

Mientras esperamos las conclusiones de la investigación en curso del Instituto Nacional de Normas y Tecnología (NIST, por sus siglas en inglés). Este condado ha recopilado información importante y ha debatido las áreas que necesitan reformas a través de numerosos foros durante los últimos meses.

Muchos ciudadanos y expertos se pusieron en contacto con el condado tras lo ocurrido en Surfside para ofrecer sus opiniones y sugerencias de cambio. Nos hemos reunido con los funcionarios de la construcción y el personal de varias ciudades, incluyendo Coral Gables, Doral, Miami, Miami Beach y Surfside. Nuestro personal del condado ha hecho presentaciones y ofreció testimonio a los grupos. Por ejemplo, la Sociedad Estadounidense de Ingenieros Civiles, el Condado de Florida y la Asociación de Administradores de la Ciudad, la Sociedad de Ingeniería de Florida. El reciente Panel de Debate de Florida moderado por el Consejo Internacional de Códigos, y el Comité Asesor de Investigación de Huracanes de la Comisión de Construcción de Florida.

Cambios de mandato 

El subcomité de la Junta de Comisionados del Condado también ha escuchado importantes testimonios de expertos, grupos profesionales y partes interesadas a lo largo de los últimos meses. La catástrofe de Champlain también provocó una oleada de auditorías e inspecciones por parte de las jurisdicciones de construcción. Junto con llamadas de ciudadanos preocupados que buscaban garantías para saber si sus estructuras eran seguras. Las jurisdicciones de construcción observaron condiciones deterioradas en propiedades que aún no debían recertificarse por falta de mantenimiento. Estas observaciones, junto con el amplio testimonio público de muchas organizaciones profesionales públicas y privadas en busca de acciones positivas hacia la seguridad de los edificios, han conducido a una serie de cambios de código que se presentan aquí y que se resumen a continuación. 

– Se codificará un mandato de notificación temprana para que todas las jurisdicciones avisen a los propietarios uno y dos años antes de su aniversario de recertificación de la necesidad de presentar el informe. Se prevé que la notificación temprana ayude a los propietarios a prepararse financieramente. Esto les permitirá realizar las reparaciones necesarias en el edificio y completar el proceso de recertificación con mayor rapidez.

– El mandato de recertificación se acorta a 30 años. El inicio del proceso en el año 30 se justifica sobre la base de las observaciones de deterioro de las estructuras por parte de las jurisdicciones de construcción de todo el condado. Las cuales empiezan a mostrar signos mucho antes del año 40, lo que podrían dar lugar a condiciones inseguras cuando los edificios carecen del mantenimiento adecuado.

– A medida que los refuerzos de acero se oxidan, esta corrosión interna se manifiesta en el hormigón en forma de grietas y desconchados. El inicio de la recertificación en el año 30 ayudará a prevenir o detener el avance de la corrosión.

– Obligar el uso de ingenieros estructurales para el componente estructural de los edificios de umbral. También se recomienda exigir el uso exclusivo de ingenieros estructurales para el componente estructural en los edificios de umbral. Un “edificio de umbral” es un edificio de más de tres pisos o 50 pies de altura. O que tenga una clasificación de ocupación de asamblea según se define en el Código de Construcción de Florida que supere los 5.000 pies cuadrados de superficie y un contenido de ocupantes superior a 500 personas. Se espera que la exigencia de que los ingenieros estructurales certifiquen la inspección estructural de los edificios umbral aporte una medida de seguridad añadida a la evaluación de la recertificación.

– Exigir el uso de ingenieros electricistas para el componente eléctrico de recertificación. De manera similar, el componente eléctrico de los informes de recertificación para edificios de umbral requerirá que se utilicen ingenieros electricistas para evaluar los edificios de umbral dada la amenaza para la seguridad de la vida que representa tener sistemas eléctricos en mal estado.

– Procedimientos para tramitar las solicitudes de prórroga. Cuando los propietarios soliciten prórrogas para presentar los informes, estas deberán limitarse a 60 días. Además, se requerirá una carta de un ingeniero que certifique que los edificios pueden mantenerse en su ocupación legal de forma segura mientras se completan los informes.

– Procedimientos de gestión de plazos de reparación ampliados. Cuando los trabajos de reparación requieran plazos prolongados, se exigirán declaraciones continuas de ocupación segura en incrementos de al menos 6 meses.

– Legislar un “deber de informar” afirmativo. La ordenanza adjunta incluye una constatación afirmativa del “deber de informar” sobre las estructuras, que impidan su ocupación segura por parte de profesionales con licencia que se dediquen a la evaluación de edificios al funcionario de construcción de la jurisdicción. Esta ordenanza también establece sanciones por el incumplimiento de este mandato. En la cantidad de $ 1000.00 y requiere informar la violación a la junta o agencia de licencias correspondiente.

– Prevé una acción potencial sobre la desconexión de los servicios públicos por parte del funcionario de la construcción. Cuando la falta de presentación de un informe de recertificación cause incertidumbre en cuanto a la seguridad de la ocupación continua de un edificio, la ordenanza adjunta establece que el funcionario de la construcción puede ordenar la desconexión de los servicios eléctricos. Esta disposición solo podrá aplicarse previa notificación a los propietarios. Y a quienes se hayan retrasado en la recertificación y no hayan proporcionado una declaración de ocupación segura de un profesional cualificado.

– En la actualidad, el código permite a los funcionarios de la construcción ordenar la desconexión de los servicios públicos en casos de emergencia. También requiere que las estructuras sean desalojadas debido a la falta de recertificación. Se añade una disposición para la desconexión de servicios públicos en los casos en que las propiedades no recertifiquen. Se pretende que sea una alternativa más viable al mandato actual de desalojar los edificios. Esta disposición no autoriza la desconexión de los servicios eléctricos si el funcionario del edificio ha sido advertido de un posible problema de salud, o problema médico que podría verse afectado por la desconexión y aún no se haya tomado medidas razonables para solucionarlo.

– Revocación de la recertificación. La ordenanza adjunta añade una disposición para afirmar que las recertificaciones expedidas pueden ser revocadas debido a cualquier tergiversación de las condiciones reales del edificio.

La sección 8-5 actualmente describe los procedimientos relativos a las estructuras inseguras. Como usted sabe, el hecho de que un edificio no recertifique hace que la estructura pase a ser objeto de procedimientos de ejecución inseguros. Esta ordenanza añade la disposición de que en los edificios o estructuras donde hay múltiples propietarios de unidades o inquilinos, la responsabilidad de corregir las deficiencias asociadas a un anuncio de inseguridad recae en una asociación, empresa de gestión, propietario u otra parte responsable. La parte responsable deberá, en un plazo de 24 horas a partir de la publicación, notificar por escrito la declaración de inseguridad a todos los propietarios e inquilinos del edificio.

El aviso de peligro también debe colocarse en un lugar visible. Además, la parte responsable deberá, en un plazo de tres días hábiles, proporcionar al Funcionario de la Construcción una prueba de que el aviso se distribuyó oportunamente a todos los propietarios e inquilinos de la unidad en un formulario aceptable para el Funcionario de la Construcción. Esta ordenanza también establece sanciones por el incumplimiento de este mandato por parte de las partes responsables por un monto de $200.00 por unidad.

Acciones para adoptar las revisiones recomendadas por el personal de la Junta de Normas y Apelaciones 

Las Consideraciones Generales y Directrices son las instrucciones básicas y el esquema de procedimiento para acometer una inspección de recertificación de edificios. Ahora se amplían con más detalles relativos a los diversos componentes del edificio cubiertos por la inspección de recertificación. Estas directrices mínimas revisadas incluyen nuevas disposiciones. Como inspecciones de fachadas y acristalamiento estructural, preguntas específicas relativas al sistema de cimentación de un edificio y preguntas específicas sobre el estado estructural de edificios con umbrales (edificios de más de 3 plantas). Entre los ejemplos de refuerzo que figuran en las directrices se incluyen:

– Las juntas de dilatación expuestas a la intemperie deben examinarse ahora para detectar posibles deterioros. La infiltración de agua a través de juntas de dilatación defectuosas es una de las principales causas de desprendimiento del hormigón y debilitamiento de las losas.

– Ahora es obligatorio inspeccionar las puertas exteriores. Al igual que las ventanas, las puertas deben mantenerse herméticas para evitar que el agua se filtre en la estructura. Es necesario realizar un mantenimiento periódico de las puertas exteriores.

– Aquellas edificaciones de umbral que contengan acristalamiento estructural, vidrio exterior que se encuentre adherido a un marco. Estos deben estar vinculados con los requisitos para las inspecciones periódicas según lo dispuesto en el Código de Ordenanzas del Condado de Miami-Dade y el Código de Construcción de Florida. El pegamento estructural utilizado para mantener los paneles de vidrio en su lugar debe ser revisado regularmente para asegurarse de que no exista deterioro.

– Se ha añadido una nueva categoría para la fachada del edificio. Esta categoría pretende abarcar toda la fachada exterior de un edificio. Para asegurarse de que los diversos componentes del edificio que están adheridos o fijados mecánicamente no se desprendan y caigan. Esta nueva categoría considera muchos componentes heterogéneos de construcción que antes no se consideraban en la recertificación.

– La inspección por termografía infrarroja se exige ahora en los sistemas eléctricos que funcionan a 400 amperios o más. Esta es una inspección realizada con un instrumento operado por un técnico certificado, el cual identifica anomalías térmicas en todo el sistema eléctrico. De este modo, se descubren potencialmente problemas en el sistema eléctrico por encima de lo que el ojo normal podría detectar.

Las directrices incluyen ahora una sección sobre documentos históricos y permisos. Ahora se debe intentar investigar los planos de un edificio. Para que el profesional del diseño pueda entender cómo puede reaccionar el edificio ante determinadas perturbaciones. Deben investigarse las infracciones emitidas por el funcionario de la construcción para saber cómo se ha visto afectado el edificio. Las orientaciones específicas sobre el descubrimiento de obras no autorizadas, la realización de reparaciones y la cumplimentación de los informes se explican ahora de manera más detallada en las directrices. Las plantillas de inspección desarrolladas para informar sobre los componentes estructurales y eléctricos del edificio también se han ampliado para cubrir componentes adicionales:

– La cimentación es una nueva categoría añadida al informe estructural. Ahora debe considerarse la investigación de asentamientos excesivos o hundimientos del terreno.

– Los signos indicadores de sobrecarga dentro de los diversos componentes del edificio que soportan carga ahora deben investigarse y notificarse.

– Las condiciones de la parte superior del edificio, como las paredes de parapetos y las mansardas colgantes, deben examinarse detenidamente en busca de signos de deterioro.

– Las características especiales o inusuales de un edificio, como las estructuras de membrana, las chimeneas, los muros de contención y los malecones, forman parte ahora de los componentes que deben ser inspeccionados.

– La documentación fotográfica forma parte ahora de los informes que el profesional del diseño debe presentar junto con sus informes escritos.

La Junta de Normas y Apelaciones (BORA, por sus siglas en inglés) también consideró varias de las revisiones recomendadas al Capítulo 8 que se presentan a través de esta ordenanza. Aunque los cambios de código adjuntos fueron respaldados en gran medida, la BORA se apartó de la recomendación del Condado con respecto al uso de ingenieros eléctricos. Exclusivamente para los informes eléctricos (La BORA avaló permitir que ingenieros en Florida con licencia en otras disciplinas realicen inspecciones de recertificación eléctrica; es decir, ingenieros mecánicos). La BORA también aprobó permitir que los inspectores especiales que son ingenieros con licencia (en lugar de ingenieros estructurales exclusivamente) realicen inspecciones estructurales en edificios de umbral. Se adjunta el alcance específico de sus consideraciones sobre el Capítulo 8.

Acción adicional del Condado

El Condado también ha creado el portal en línea de los 40 años. Añadiendo transparencia a la información para el acceso público, sobre el estado de la recertificación de un edificio para estructuras en el área no incorporada. El personal está trabajando con las jurisdicciones municipales para implementar la directiva de la Junta: que todos los datos de recertificación, independientemente de la jurisdicción del edificio, estén disponibles en línea. También comenzamos voluntariamente este otoño con el envío de cartas de cortesía de notificación anticipada. Para las estructuras que vencerán en 2022, también está en marcha la notificación anticipada contemplada en esta ordenanza con 1 y 2 años de antelación; se incluyen además las estructuras de las áreas de servicios municipales no incorporadas que deberán ser recertificadas en 2023 y 2024.

Como ustedes saben, muchas jurisdicciones, incluyendo Miami-Dade, puso en marcha revisiones proactivas de las estructuras de envejecimiento en la estela de Surfside. Las jurisdicciones también se vieron inundadas de llamadas de residentes preocupados por el estado de los edificios. En algunos casos, estas actividades llevaron a las jurisdicciones a desalojar estructuras que suponían un peligro inminente. Aunque estas medidas estaban destinadas a salvaguardar el bienestar de nuestros ciudadanos.

También han provocado en algunos casos desplazamientos prolongados. Que han requerido la coordinación de la seguridad pública y los servicios sociales. Para ello, mi administración ha propuesto una ordenanza, que requiere que los funcionarios de la construcción notifiquen a la Oficina del Condado de Gestión de Emergencias, las órdenes de evacuaciones para garantizar que estos servicios sigan coordinándose en el futuro. 

La Junta también está estudiando la legislación para exigir a los propietarios de edificios que paguen los costes de reubicación de los residentes desplazados de las estructuras que no han sido debidamente mantenidas por sus propietarios.

También se han añadido ocho puestos al presupuesto de la RER (Mesa redonda inmobiliaria). Para mejorar la capacidad del Condado de apoyar al proceso de recertificación y sus actividades asociadas. Estos puestos incluyen profesionales en electricidad, en estructuras y personal de construcción.

Aunque se ha avanzado mucho desde la tragedia de Champlain, las acciones del Condado no terminarán con esta ordenanza. El personal de la RER seguirá supervisando las actividades de las organizaciones profesionales, así como, las de la Legislatura del Estado, la Comisión de Construcción, y la investigación del Instituto nacional de normalización y tecnología (NIST, por sus siglas en inglés). Nuestra revisión de los procedimientos y las mejores prácticas para mejorar la seguridad de los edificios continuará. Cualquier otra recomendación para salvaguardar al público se presentará de inmediato ante esta Junta para que tome las medidas oportunas.

Recomendaciones

En su reunión del 23 de septiembre de 2021, la Junta de Reglas y Apelaciones ratificó las siguientes recomendaciones para modificar el Capítulo 8-11(f) del Código del Condado de Miami Dade sobre Recertificación de Edificios y Componentes:

1. Exigir a todas las jurisdicciones que envíen avisos por adelantado sobre la recertificación de edificios. Dos años, un año y 90 días antes de su vencimiento oficial. (Los avisos de recertificación inicial subsiguientes para los siguientes incrementos de 10 años también seguirían el mismo calendario de notificaciones).

2. Ordenar el uso exclusivo de ingenieros profesionales con licencia de Florida. Que también sean inspectores especiales con licencia de Florida para emitir los informes estructurales de los edificios umbral según se definen en el Código de construcción de Florida. (EDIFICIO UMBRAL: de acuerdo con el Estatuto de Florida, cualquier edificio que sea mayor de 3 pisos o 50 pies de altura, o que tenga una clasificación de ocupación de reunión que exceda los 5,000 pies cuadrados en el área y un contenido de ocupantes de más de 500 personas).

3. Incluir criterios más estrictos exigidos por el código para los solicitantes que soliciten prórrogas del plazo de presentación del informe. Un funcionario de la construcción puede considerar prórrogas de no más de 60 días por causa justificada, y la solicitud debe contener una declaración firmada y sellada de “seguridad para ocupar” del ingeniero o arquitecto encargado de este servicio.

4. Legislar el “deber de informar” afirmativo de un profesional al funcionario de la construcción de cualquier hallazgo adverso en un edificio, ya sea dentro o fuera de una evaluación de 40 años, a más tardar 10 días después de informar al propietario o, si hay peligro inminente, el informe debe realizarse en 24 horas.

5. En condominios con escenarios de propiedad de unidades múltiples en los que los requisitos de recertificación recaen en una asociación, exigir que los avisos de inseguridad se coloquen en un lugar visible y exigir que las asociaciones notifiquen la declaración a todos los propietarios y residentes de las unidades del edificio.

6. Exigir que la primera recertificación de edificios y componentes se produzca, en lugar de a los 40 años, a los 30 años de antigüedad del edificio, según conste en el registro del tasador de propiedades del condado.

7. Cuando se presenten informes antes de tiempo, modificar la sección 8-11(f)(ii)(3) para exigir que la recertificación no se exija durante un mínimo de 10 años a partir de ese momento, o treinta (30) años de edad, según cuál sea el periodo de tiempo más corto.

Por lo tanto, la Junta de Reglas y Apelaciones recomienda a la Junta de Comisionados del Condado que las mejoras de procedimiento antes mencionadas se modifiquen en el Código del Condado de Miami Dade, Capítulo 8-11(f) Recertificación de Edificios y Componentes. Las modificaciones propuestas se presentan en un esfuerzo continuo de la Junta de Reglas y Apelaciones (BORA) para garantizar que las regulaciones del código de construcción local proporcionen la seguridad y protección necesarias a todos los residentes del Condado de Miami-Dade. 

Para todas sus necesidades de Recertificación de 30 Años contacte a Eastern Engineering Group.

 

Esta información fue estrictamente citada del Memorándum del Condado de Miami-Dade fechado el 11 de febrero de 2022

Para ver la Ordenanza completa relacionada con edificios existentes y estructuras inseguras descargue el pdf a continuación.

PDF de Recertificación de 30 Años

 

©️ 2023 Eastern Engineering Group escribió y publicó este artículo. Todos los derechos reservados.

 

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