Recertificación de Edificios

El 5 de agosto de 1974, un edificio alquilado por la DEA ubicado en 1201 NE 2 Ave, Miami, se derrumbó y murieron 7 personas e hirieron a otras 16. En el momento del derrumbe, se determinó que el edificio tenía 40 años, por lo que el 21 de mayo de 1975, la Junta de Comisionados del Condado adoptó y aprobó la Ordenanza No. 75-34, que modifica el Código de Construcción del Sur de Florida para exigir que todos los edificios, excepto las residencias unifamiliares, los dúplex y las estructuras menores, de 40 años o más, sean recertificados en cuanto a su seguridad estructural. Se exigieron recertificaciones posteriores en intervalos de 10 años.

El objetivo básico del programa de recertificación de edificios es que un par de ojos entrenados inspeccionen y determinen cómo está envejeciendo el edificio. También identifican cualquier problema estructural o eléctrico. Si se encuentran deficiencias, recomiendan reparaciones para que el edificio pueda seguir cumpliendo su propósito.

Miami-Dade adoptó un programa de inspección de hitos fortalecido que redujo el ciclo de inspección de 40 a 30 años, entre otros cambios. Florida promulgó recientemente una nueva ley que creó un programa de inspección de hitos en todo el estado; actualmente está limitado a los edificios de condominios y cooperativas de 3 pisos o más. Algunos cambios en la ley de condominios y cooperativas incluyen no poder renunciar a las reservas y proporcionar un estudio de reservas cada 10 años para establecer los montos de reserva de mantenimiento.

Todos los edificios y estructuras están cubiertos, excepto; residencias unifamiliares y dúplex; o edificios agrícolas exentos; o edificios menores de 2,000 pies cuadrados o menos y que tengan una carga de ocupación de 10 o menos según la clasificación del código de construcción, ambas condiciones deben cumplirse (tamaño y ocupantes). La ocupación se basa en la carga de ocupación potencial para la clasificación de uso en el código. Si se recibe un aviso de recertificación, es responsabilidad del propietario solicitar una exención por escrito al Funcionario de Construcción.

Inspección visual, identificación de cualquier deterioro estructural, realización de pruebas no destructivas y/o destructivas, cuando sea necesario, y pruebas de carga, cuando sea necesario. Revisión de documentos de ingeniería, si están disponibles, y revisión de informes de recertificación de edificios anteriores, si corresponde.

Los elementos estructurales inspeccionados son cimientos (signos de asentamiento del terreno), muros de carga de mampostería (grietas por asentamiento), elementos estructurales principales como columnas, vigas y losas (desconchado), sistemas de armazón estructural de paredes, pisos y techos (desconchado, sobrecarga, grietas), cubierta del techo (estado de la membrana del techo), ventanas y puertas (fugas) y fachada del edificio (revestimiento, accesorios, otros).

Los elementos eléctricos que se inspeccionan son: inspección visual y descripción del equipo de servicio eléctrico que alimenta el edificio, identificación de circuitos derivados, evaluación del cableado, evaluación de conductos para comprobar que no presenten corrosión ni abolladuras, inspección de iluminación de emergencia, señales de salida, sistema de alarma contra incendios, cuando corresponda. Se debe realizar una inspección por termografía infrarroja en sistemas eléctricos que funcionen a 400 amperios o más.

Obtenga planos y documentos del edificio, si están disponibles. El profesional debe revisar la ingeniería original para entender cómo está diseñado el edificio. Se deben investigar las infracciones de construcción y el profesional debe determinar si afectan los elementos estructurales y/o eléctricos del edificio. Se debe investigar el código de construcción bajo el cual se construyó el edificio. Los edificios en proceso de recertificación no necesitan cumplir con los códigos actuales.