A medida que agosto de 2024 llega a su fin, los profesionales de los campos de la arquitectura, la ingeniería estructural y la inspección en Florida están reflexionando sobre las discusiones críticas llevadas a cabo durante los webinars de este mes sobre el Programa de Inspección de Hitos. Estas sesiones, realizadas el 14, 19 y 23 de agosto, proporcionaron información esencial y perspectivas de expertos sobre un programa que se ha convertido en un pilar de la seguridad de los edificios en nuestro estado.
Para aquellos que se perdieron los webinars en vivo o están buscando un resumen consolidado, Eastern Engineering Group ahora ofrece esta visión general final. Este artículo destila los requisitos y las implicaciones esenciales del Programa de Inspección de Hitos, basándose en las perspectivas de expertos compartidas durante los recientes webinars.
Comprendiendo el Programa de Inspección de Hitos
El Programa de Inspección de Hitos se estableció en respuesta al trágico colapso del condominio de Surfside en junio de 2021, que cobró 98 vidas e impactó profundamente a nuestra nación. El programa exige que los edificios de condominios y cooperativas en Florida que tengan tres o más pisos y hayan alcanzado los 30 años de antigüedad (o 25 años si se encuentran a menos de tres millas de la costa) se sometan a inspecciones estructurales detalladas. Estas inspecciones, que se repetirán cada 10 años, están diseñadas para evaluar y garantizar la seguridad continua de estos edificios envejecidos.
Cronogramas Clave y Responsabilidades
Las Inspecciones de Hitos son requeridas una vez que un edificio cumple 30 años. Si el edificio alcanzó este hito antes del 1 de julio de 2022, la inspección inicial debe completarse antes del 31 de diciembre de 2024. Para los edificios que cumplan 30 años entre julio de 2022 y el final de este año, el plazo para la inspección inicial se extiende hasta el 31 de diciembre de 2025. Los edificios que cumplan 30 años después del 31 de diciembre de 2024 deberán completar su inspección antes del 31 de diciembre del año en que alcancen esa edad. Tras esta inspección inicial, el proceso debe repetirse cada 10 años.
En algunos casos, las agencias locales de cumplimiento pueden exigir que las inspecciones comiencen a los 25 años para edificios expuestos a condiciones específicas, como el agua salada. Además, los edificios con informes previos, especialmente aquellos que han sido sometidos a inspecciones de 40 años en los condados de Miami-Dade y Broward, pueden utilizar estos informes, siempre que cumplan con los requisitos establecidos en los Estatutos de Florida.
La responsabilidad de iniciar estas inspecciones recae en las agencias locales de cumplimiento, que deben notificar a los propietarios de edificios y asociaciones cuando una inspección está próxima. Una vez notificados, las Inspecciones de Fase 1 deben completarse dentro de los 180 días. Si se requiere una inspección de Fase 2, esta debe llevarse a cabo dentro de los 180 días siguientes a la finalización de la Fase 1.
Las asociaciones de condominios y cooperativas son responsables de cubrir los costos asociados con estas inspecciones. Las agencias locales de cumplimiento pueden establecer plazos y sanciones específicas para asegurar el cumplimiento. Si se requieren reparaciones, estas deben comenzar dentro de los 180 días posteriores al informe de inspección, con una posible extensión de hasta 180 días adicionales. Tras la finalización de las reparaciones, el inspector original debe reevaluar las áreas y presentar un informe enmendado que confirme que el edificio es seguro para su uso continuo.
Inspecciones de Fase 1 y Fase 2: Qué Esperar
El Programa de Inspección de Hitos emplea un enfoque en dos fases para evaluar rigurosamente la integridad estructural, comenzando con una evaluación general y avanzando a un escrutinio más detallado si es necesario. Comprender lo que implica cada fase y cómo navegar por los formularios asociados es crucial para garantizar el cumplimiento y la seguridad.
Fase 1: Inspección Visual Inicial
Propósito y Alcance: La Fase 1 implica una inspección visual de las áreas habitables y no habitables del edificio, centrándose en los componentes estructurales principales. Esta fase tiene como objetivo proporcionar una evaluación cualitativa del estado estructural del edificio. Los inspectores evalúan los elementos visibles para identificar posibles problemas que afecten la seguridad.
Elementos Clave: Durante la Fase 1, los inspectores evalúan el estado general de la estructura del edificio, incluyendo cimientos, muros de carga y otros componentes críticos. La inspección está diseñada para detectar señales evidentes de deterioro estructural.
Requisitos de Informe: Los inspectores deben preparar un informe detallado que resuma sus hallazgos. Si se identifican trabajos no autorizados o deficiencias estructurales, se debe notificar al funcionario de construcción. Este informe sirve como una evaluación preliminar para determinar si se necesita una inspección adicional.
La Dra. Bridge enfatizó la importancia de comprender el término «deterioro estructural sustancial,» que es el factor crítico para determinar si es necesaria una inspección de Fase 2. Este término se refiere a condiciones que impactan negativamente la integridad estructural del edificio, no a imperfecciones superficiales menores como grietas o desalineaciones.
Fase 2: Inspección Detallada
Propósito y Alcance: La Fase 2 puede implicar inspecciones visuales adicionales e incluye procedimientos más profundos, como pruebas destructivas o no destructivas, dependiendo de los hallazgos de la Fase 1. Esta fase tiene como objetivo evaluar a fondo las áreas de posible deterioro estructural y confirmar la seguridad e integridad estructural del edificio.
Elementos Clave: El alcance de la inspección de Fase 2 se determina por la necesidad de investigar preocupaciones específicas identificadas en la Fase 1. Puede involucrar pruebas detalladas para abordar problemas que no pudieron evaluarse completamente durante la inspección inicial.
Requisitos de Informe: La Fase 2 se centra en confirmar la integridad estructural y la seguridad del edificio. Los inspectores deben documentar sus hallazgos y proporcionar un informe completo que incluya recomendaciones para las reparaciones necesarias o evaluaciones adicionales.
Criterios de Informe
La Dra. Bridge también describió los elementos esenciales para cumplir con los criterios de informe del Programa de Inspección de Hitos, tal como se especifica en la legislación:
- Llevar el sello y la firma (o firma electrónica) del inspector calificado.
- Indicar el tipo y la forma de inspección realizada.
- Identificar cualquier deterioro estructural sustancial y proporcionar una evaluación profesional.
- Describir el alcance del deterioro y recomendar las reparaciones necesarias.
- Indicar si se observaron condiciones inseguras o peligrosas, según lo definido en el Código de Construcción de Florida.
- Recomendar reparaciones correctivas o preventivas para problemas no sustanciales.
- Identificar elementos que requieran una inspección adicional.
Como se especificó, para cumplir con estos criterios, se crearon los formularios de Inspección de Hitos.
Formulario de Inspección de Fase 1
El Formulario de Inspección de Fase 1 está diseñado para capturar una evaluación visual inicial del estado del edificio. Este formulario es completo, con 19 secciones que cubren varios aspectos de la integridad estructural del edificio:
- Secciones Iniciales: Proporcionan información de antecedentes sobre la estructura y la inspección, incluyendo una descripción de la estructura, su estado actual y cualquier documento o permiso relevante.
- Evaluación de Condiciones: Las secciones 5-13 se centran en la evaluación de componentes estructurales específicos, como los cimientos, muros, pisos y fachadas.
- Hallazgos: Las secciones 14-18 documentan condiciones inseguras y determinaciones de ocupación. La sección 19 resume los hallazgos y recomendaciones.
- Datos de Soporte: La sección 4 requiere adjuntar datos de apoyo, como fotos e informes previos.
Jennifer Bridges también proporcionó algunas consideraciones clave a tener en cuenta al completar este formulario:
- Primero, usa Adobe Acrobat o Adobe Reader para completar el formulario, ya que los formularios basados en la web no son compatibles. Debes hacerlo desde uno de esos programas.
- El formulario no puede ser firmado y sellado hasta que todas las secciones estén completadas, pero hay una sección que te ayudará a ver qué partes necesitas completar.
- El formulario se bloquea una vez firmado y sellado.
- Una vez completado, envía el formulario siguiendo las indicaciones proporcionadas por la agencia local de cumplimiento.
Formulario de Inspección de Fase 2
El Formulario de Inspección de Fase 2 sigue una estructura similar, pero se utiliza para inspecciones más detalladas tras la Fase 1. Requiere una revisión exhaustiva de cualquier deterioro sustancial identificado anteriormente. Este formulario incluye secciones para reportar la naturaleza del deterioro, el alcance de las reparaciones necesarias y cualquier hallazgo adicional. Al igual que el formulario de Fase 1, debe completarse con precisión e incluir todos los datos y firmas relevantes.
Ambos formularios de Fase 1 y Fase 2 están diseñados para garantizar un informe exhaustivo y estandarizado. Y se compartió un tutorial en video que ofrece instrucciones claras sobre cómo completar correctamente los formularios requeridos.
Preguntas y Respuestas Destacadas del Webinar
Durante el webinar, surgieron varias preguntas que dieron lugar a discusiones perspicaces. Aunque se cubrieron muchos temas, aquí hay algunas de las preguntas y respuestas más notables que captaron nuestra atención:
P1: En cuanto a los requisitos, aquellos edificios que tienen más de 3 pisos de altura y que cumplen con los requisitos de inspección de umbral en Florida, ¿puede el inspector del programa milestone presenciar las reparaciones actuando tanto como inspector de umbral como de milestone?
R: Las dos funciones no se excluyen mutuamente. En otras palabras, no hay nada que te impida desempeñarte en ambas capacidades: el inspector de umbral que supervisa las reparaciones de esos elementos y luego el inspector que realiza una inspección milestone (William Bracken).
P2: Hay edificios que tienen estructuras como muelles o diques, y tal vez el edificio esté en buen estado pero el dique no. En ese caso, ¿Cuáles serían los procedimientos a seguir?
R: La ley se limita solo al edificio, no a las estructuras circundantes (Tony Apfelbeck).
P3: Hoy (15 de agosto) fui al sitio web del ICC, el Capítulo 18 no se ha agregado. ¿Tienen alguna idea de cuándo estará disponible?
R: El Capítulo 18 o cualquier otro suplemento del Código 2023 se puede encontrar en nuestro sitio web: www.floridabuilding.org. Ve a la parte frontal del Código de Construcción, luego a Recursos. Toda la información relacionada con el Programa de Inspección Milestone, o el Capítulo 18, o el Código para Edificios Existentes, o los formularios y las hojas informativas, además de un documento de orientación, está disponible para que la descargues del sitio web (Mo Madani).
P4: En este momento, muchas firmas de ingeniería han estado desarrollando y creando un formulario para realizar la inspección de Fase 1 y lo han estado haciendo desde el año pasado. ¿Debemos seguir el formulario que figura en el sitio web y que se presentó aquí, o podemos seguir usando el formulario que hemos creado?
R: La Comisión de Construcción de Florida, esta semana, el 13 de agosto, aprobó el Capítulo 18 del Código para Edificios Existentes junto con los formularios. Estos están disponibles para que las agencias de cumplimiento locales los implementen y hagan cumplir. Así que, en este punto, estos formularios son el estándar mínimo para las inspecciones. Y eso es algo que se te exigirá que utilices (Mo Madani).
R: na de las claves de esto es que es un mínimo. Obviamente, cuando estás haciendo una de estas evaluaciones y hay alguna información adicional que crees que es valiosa para la asociación de condominios, el propietario y también para la agencia, te animo a que proporciones esa información adicional que de alguna manera falta en el formulario (Tony Apfelbeck).
P5: El panel mencionó anteriormente que estos formularios fueron adoptados el día 13. Para las inspecciones que se realizaron, firmaron y sellaron antes de esa fecha, ¿es probable que tengamos que volver a implementar estos formularios y rehacer ese trabajo?
R: Si se hizo antes de la adopción de los formularios, como dijo Jennifer en su presentación, mientras siga las pautas generales de lo que está en el formulario, como oficial de construcción creo que sería aceptable (James Schock).
R: Creo que lo que dice la ley es que para cualquier inspección que se haya realizado antes del 1 de julio de 2022, el oficial de construcción puede aceptar esas inspecciones siempre y cuando cumplan con los requisitos de las inspecciones actuales. Eso significa que cubre el alcance de las inspecciones requeridas dentro del Capítulo 18 del Código de Construcción de Florida para Edificios Existentes (Mo Madani).
R: Eso está en realidad en la sección 1802, exención número 3 (Tony Apfelbeck).
Reflexiones Finales
Es evidente que el Programa de Inspección Milestone se erige como un marco crucial para garantizar la seguridad y la integridad de los edificios. Los recientes webinars han arrojado luz sobre las complejidades de este programa, ofreciendo valiosas ideas sobre cómo podemos prepararnos mejor y navegar por estas inspecciones esenciales.
Desde las evaluaciones visuales iniciales de la Fase 1 hasta las evaluaciones exhaustivas de la Fase 2, el programa aborda tanto las preocupaciones de seguridad inmediatas como a largo plazo. Este enfoque proactivo ayuda a identificar problemas potenciales antes de que se vuelvan críticos, reforzando nuestro compromiso de mantener altos estándares de seguridad y cumplimiento normativo.
A medida que avanzamos, sigamos siendo vigilantes y proactivos. Nuestra dedicación a la seguridad y el cumplimiento va más allá de cumplir con los requisitos legales; se trata de proteger el bienestar de todos los que viven y trabajan en nuestros edificios. Al mantenernos informados y preparados, sostenemos los más altos estándares de seguridad y excelencia. Sigamos adelante en nuestro camino hacia edificios más seguros y resilientes, con el conocimiento y las herramientas que hemos adquirido este mes.
**La información contenida en este artículo se basa en los webinars del Programa de Inspección Milestone Obligatorio que ocurrieron entre el 19/08/24 y el 23/08/24; presentados en nombre de la Comisión de Construcción de Florida.**
Deja una respuesta